“我們的關注點和核心能力培養點，正逐漸從軌道技術、地鐵銜接向蓋上運營、空間營造等不斷進化。”在近日舉辦的“2020北京國際城市軌道交通高峰論壇——京投發展·第三屆TOD創新論壇”上，京投發展股份有限公司總裁高一軒表示，“在TOD開發過程中應始終是兩輪驅動的，既有技術核心能力，也有運營服務和場景營造能力，這樣才能讓企業在運營和產品端保持先進性。”　

據高一軒介紹，過去十年，京投發展已在北京完成三個車輛基地項目。目前正在進行北京地鐵16號線北安河車輛段開發和與無錫地鐵、中鐵四局合作的無錫地鐵4號線具區路車輛段開發。“現在已經逐漸進入了4.0版本的實踐。”　

（京投發展股份有限公司總裁高一軒 受訪者供圖）　

“始終關注客戶痛點，營造空間、提供服務”　

今年以來，城市軌道交通運營線路持續增長，為軌道物業開發提供了廣闊的發展空間。來自中國城市軌道交通協會發布的最新數據顯示，截至2020年9月30日，中國內地累計41個城市開通城軌交通運營線路，總長度達7141.55公里。前三季度新增運營線路長度405.35公里，新增運營線路11條，新開延伸段或后通段5段。

全國范圍內TOD地塊成交活躍，根據易居研究院2020年城市軌道交通TOD監測統計，今年前9月全國累計成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。京投發展憑借十余年的專業深耕，已經形成以車輛基地一體化開發為主的市場領先性，先后在北京進行了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山等優質項目的建設，并開啟了“TOD智慧生態圈”創新理念向全國“茂盛”的步伐，在無錫落地幸福人居樣本。　

據高一軒介紹，2019年京投發展做了兩個非常重要的工作：對軌交車輛基地戶外空間的營造進行專項研究；對疫情期間客戶的居家需求進行專項研究。“我們始終要通過關注客戶的痛點來塑造空間場景和服務，而不是簡單通過技術的、秀場炫技的方式來提供產品和服務。”　

構造“全齡成長、全城康養、全時互動、全景商業”系統　　在軌交車輛基地戶外空間營造專項研究方面，京投發展根據車輛基地自身的硬件特征，著重于客戶生活方式研究，打造以地鐵站點為圓心的城市核、以歸家之路為動線的第二生活平臺、以咽喉區為過渡的多功能生活區、以蓋板高差為起點的垂直交通核、以車輛段上蓋公共區為停留的蓋上主題公園等多重生活空間與場景，滿足人們購物休閑娛樂生活多元化需求。　

他以北安河車輛段項目舉例，其案名為嵐山。該項目將在商業核當中打造室內、室外多個趣味庭院和趣味空間，讓城市功能和社區功能實現無縫銜接和轉換。　

而在無錫的愉樾天成項目，京投發展將與無錫地鐵、中鐵四局共同踐行智慧、生態、幸福的開發理念。據高一軒介紹，生態將作為該項目的背景，智慧是手段。“讓社會、讓超級平臺能提供服務的，就提供服務，不跟它們爭搶提供服務的入口，客戶對我們本身服務的黏性自然會越來越強的。我們自己的App是一個自然生長的過程，而不是強加給客戶的過程。這是做這整套物聯網核心的邏輯。”　

“作為車輛基地的開發商或者作為一個美好生活場景的營造商，我們的目的是通過營造這樣的基礎來讓每個人找到屬于他自己的幸福感，而我們并不定義幸福。”高一軒說。

“堅持做好產品，堅持提供真正的價值和服務，比簡單的獵奇、炫技更重要。”高一軒介紹，這個過程當中，京投發展要構造的是全齡成長系統、全城康養系統、全時互動系統、全景商業系統。　　

京投發展在項目中將以生態建設為依托、以智慧運營為手段、以提高幸福的效率為目的，重點解決五類客戶和四個特殊人群的居住痛點，構建社區智慧運營體系，布局更多幸福場景，最終實現全齡全周期的幸福閉環。

“房子將逐漸演變為人們享受生活方式的端口”　

2020年，京投發展在保持技術領先與業務深耕的同時，進一步向滿足客戶需求、營造生活方式的方向探索，開展了廣泛而深入的客戶生活方式研究，并逐步在項目落地，形成獨具特色的生活方式品牌。　

“車輛基地和傳統房地產開發相比，除了技術變化以外，重要的特點就是規模非常大。”高一軒說，“車輛段少則三五十萬平米，大則上百萬平米。車輛段的規模可以為客戶帶來非常整全的生活方式，為基于客戶需求的空間場景服務營造提供了更多可能。”在高一軒看來，基于體驗的社群社區的生活方式運營，是未來探索實踐的重點。　

高一軒以檀谷項目為例：“經過一年反復研究，我們把檀香府案名改為檀谷。檀谷既是物質生活，也是情感的歸處，情感的家園。這個過程當中，我們以北京潭柘寺小鎮為空間載體，將項目開發運營再度升級為生活方式品牌“檀谷”。檀谷以“我們一起成長”為品牌理念，打造“城市山居  學園市鎮”職住學游一體化的全新生活方式，通過高品質的配套空間、有煙火味的日常生活、有溫度的服務，傳遞簡潔質樸、安定從容的生活主張。”　　在“TOD智慧生態圈”持續進階的路上，京投發展將繼續以客戶需求為導向，不斷尋求產品與服務的創新突圍，為人們帶來更加智慧、健康和效率的幸福生活方式。　

“聚焦一個群體，我們提出一個價值主張的生活觀念。創造一種極致的產品，并且提供內容社交和客戶的運營服務，最后凝結了我們的品牌參與者、品牌分享者、品牌擁有者，我們形成一個社群。”　

高一軒認為，房子將逐漸演變為人們享受生活方式的端口，戶型、裝修、物業服務、社區配套等都是展開生活方式的空間與場景，未來的消費模式會變成“我買什么樣的房子，就是選擇過什么樣的生活”，這將成為重構行業價值的一大重要趨勢。　

TOD是一件需要長周期、大資金量投入的事情，需要的是認真踏實、致力于創造長期可持續價值的企業，“如果想要追求短平快、高周轉，我不建議做TOD。”高一軒說。