2月16日，一則恒大地產(chǎn)將于2月18日啟動(dòng)歷史上力度最大的一次讓利，全國(guó)樓盤75折優(yōu)惠的消息引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。

按照慣例，春節(jié)黃金周所在的一季度，原本應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)成交量的“小陽(yáng)春”。然而，受新冠肺炎疫情的影響，今年一季度或?qū)⒊蔀樾陆ㄉ唐贩砍山涣康摹靶菝咂凇薄?/p>

繼此前網(wǎng)上賣房之后，再推大力度促銷，恒大地產(chǎn)的舉動(dòng)或許可以折射在這個(gè)休眠期，大部分房企的焦灼心情。在假期延長(zhǎng)、復(fù)工推遲、售樓處關(guān)閉的情況下，網(wǎng)上賣房、VR看房、抖音直播等一系列“線上營(yíng)銷”技能被逐一解鎖，成為房企修復(fù)疫情“創(chuàng)傷”的嘗試與探索。

從市場(chǎng)發(fā)展來看，短暫的休眠只是暫時(shí)壓制了樓市的消費(fèi)需求，但是對(duì)于負(fù)債率普遍偏高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，熬過這個(gè)冬天勢(shì)必將面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

休眠期開發(fā)商迎大考年

來自克而瑞青島機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月3日到9日，青島商品房?jī)H成交43套。按季度來看，截至2月9日，今年一季度商品房成交面積為73萬(wàn)平方米。比去年同期減少約33萬(wàn)平方米，下降約35%。而去年一季度，青島市商品房成交面積約為282萬(wàn)平方米，如果持續(xù)目前成交滯緩的狀態(tài)，今年一季度的“欠賬”將會(huì)越來越大。

而對(duì)于恒大地產(chǎn)的大力度促銷行為，青島項(xiàng)目是否執(zhí)行還有待進(jìn)一步消息。不過恒大在青島在售項(xiàng)目并不多，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。恒大金沙灘項(xiàng)目已經(jīng)售罄，目前在售的純住宅項(xiàng)目是位于即墨的青島恒大悅瓏臺(tái)項(xiàng)目，在售類型是洋房和雙拼別墅。售樓處工作人員告訴記者，由于項(xiàng)目還沒有“復(fù)工”，有意向的購(gòu)房者可以通過恒房通app線上咨詢。

“今年是個(gè)大考年，對(duì)于國(guó)企央企問題不大，但是對(duì)于負(fù)債率高的企業(yè)，將是一道生死關(guān)?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃谈嬖V記者，恒大地產(chǎn)在青島涉及項(xiàng)目少，目前僅有一個(gè)。他認(rèn)為恒大地產(chǎn)此舉很大程度上是一種“炒作”，市場(chǎng)從去年開始進(jìn)入冷周期，這種“炒作”的效果不會(huì)太明顯，不過也從側(cè)面看出今年地產(chǎn)商的日子不好過。

張百忍表示，地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，去年很多城市都是銷售下滑的趨勢(shì)，很多企業(yè)都面臨資金緊張的局面，在這個(gè)大背景之下，如果一季度回款停滯，就會(huì)讓一部分資金緊張的企業(yè)更緊張。所以對(duì)一部分企業(yè)，這是個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，部分業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)楹罄m(xù)市場(chǎng)的壓力加大，不排除部分負(fù)債率高的企業(yè)“跳水”。

房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)線上營(yíng)銷謀突破

線下營(yíng)銷的停滯，讓原本不溫不火的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，在今年春節(jié)期間突然“火”了起來。一時(shí)間，花樣繁多的房地產(chǎn)營(yíng)銷手段應(yīng)運(yùn)而生，令人眼花繚亂。

2月1日，青島萬(wàn)科e選房線上購(gòu)房通道全面啟動(dòng)，11盤聯(lián)動(dòng)，讓購(gòu)房者宅在家里就可以看房選房，e選房平臺(tái)可以360度全景看房，了解項(xiàng)目概況、配套情況、房屋戶型等信息，一對(duì)一專屬線上咨詢服務(wù)，讓購(gòu)房者在家可享受優(yōu)質(zhì)周到的購(gòu)房服務(wù)。而與此同時(shí)，融創(chuàng)、保利、海信、龍湖、世茂、金地、禹州、碧桂園等數(shù)十家開發(fā)商也全面推出了線上售樓處，使得原本按下了暫停鍵的新房市場(chǎng)，開始在線上變得活躍起來。

繼線上售樓處之后，不少開發(fā)商還解鎖了新的營(yíng)銷模式，開啟直播賣房，置業(yè)顧問化身主播，親自講解樓盤，為了吸引觀眾，還打出各種買房?jī)?yōu)惠。除此以外，為了消除消費(fèi)者線上訂房的顧慮，不少開發(fā)商還掀起了新一輪“無理由退房”的風(fēng)潮。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有恒大、碧桂園、新城控股、禹洲、融創(chuàng)等房企推出“無理由退房”措施，退房期限少則30天至60天，多則90天到180天。

作為“線上營(yíng)銷”的輔助技能，海信地產(chǎn)、世茂等房地產(chǎn)企業(yè)又推出了“全民經(jīng)紀(jì)人”活動(dòng)，深入挖掘“老帶新”的業(yè)主資源。

網(wǎng)上看房能否成為主流，不少消費(fèi)者還是表示心存疑慮，短期內(nèi)難以接受?？硕鸬膯柧碚{(diào)查顯示，54.9%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處購(gòu)房效果一般，37.89%的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為網(wǎng)上售樓處無效果。

可見未來在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，網(wǎng)絡(luò)渠道還是難以成為主流。

施工暫緩項(xiàng)目交付面臨壓力

與營(yíng)銷部門忙得不亦樂乎相比，房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在這段時(shí)間里更多的則是焦慮。原本每年正月十五之后，各項(xiàng)目工地上就應(yīng)該是一派熱火朝天的場(chǎng)景。而今年，這團(tuán)“熱火”只能在他們心里干著急。

“春節(jié)前做的工程進(jìn)度計(jì)劃，現(xiàn)在都要全部調(diào)整。工人復(fù)工、施工材料、審批進(jìn)度等都會(huì)受到影響?，F(xiàn)在看，何時(shí)能夠恢復(fù)正常還不確定?！鼻鄭u某房企工程部負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)這樣說道。

項(xiàng)目開工時(shí)間比原先計(jì)劃節(jié)點(diǎn)延后，是當(dāng)下諸多房企的共性。記者采訪了解到，目前，萬(wàn)科、海信地產(chǎn)、龍湖、金地、保利等多家房企的工地均未正式開工。一方面，是為了嚴(yán)格落實(shí)疫情防控要求；另一方面，工地上許多施工工人短時(shí)間內(nèi)無法返城。

“工程進(jìn)度將直接影響交付時(shí)間，尤其是原計(jì)劃今年上半年交付的項(xiàng)目，實(shí)際交付時(shí)間肯定會(huì)受到影響。除了工地施工進(jìn)展滯緩，涉及裝修采購(gòu)以及房屋審批、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)也會(huì)受到不利影響，這些都可能會(huì)導(dǎo)致延期交付。此外，施工延遲還會(huì)影響預(yù)售證發(fā)放，延后預(yù)售證的審批，銷售回款則會(huì)受到影響，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身?！鼻鄭u某房企工程部負(fù)責(zé)人說道。

此外，還有業(yè)內(nèi)人士還指出，房屋的延期交付還可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)和客戶溝通壓力。所謂法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是關(guān)于延期交付的賠償問題。對(duì)此，多位法律人士表示，本次新冠肺炎疫情在法律上應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因政府采取措施要求延期復(fù)工進(jìn)而導(dǎo)致工期延誤的，房企不構(gòu)成違約。

跑馬圈地困局下的土儲(chǔ)機(jī)遇

“危機(jī)并存”是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的不變法則。就算是受新冠肺炎疫情影響的當(dāng)下，也有許多房地產(chǎn)企業(yè)將其視為拿地儲(chǔ)備的好時(shí)機(jī)。

2月5日，青島土地市場(chǎng)迎來了農(nóng)歷新年后的首場(chǎng)拍賣。位于城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)街道的三宗住宅地塊最終被青島國(guó)瑞福實(shí)業(yè)有限公司（麥迪紳＆中青建安）底價(jià)競(jìng)得。這三宗地塊總占地面積約9.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約24萬(wàn)平方米，最高成交樓面地價(jià)為3095元/平方米，成交總價(jià)約6.6億元。就在同一天，萊西市5宗地塊也走上了拍賣臺(tái)，最終，其中兩宗地塊被天泰參股的青島德泰氫動(dòng)力有限公司底價(jià)競(jìng)得，兩宗地塊的總價(jià)約3.25億元。

2月12日，即墨商貿(mào)城旁的一宗新地塊走上拍賣臺(tái)，最終被青島中海匯通聯(lián)合投資有限公司成功收入囊中，底價(jià)成交，成交樓面地價(jià)1261元/平方米，成交總價(jià)273.0065萬(wàn)元。2月13日，位于即墨環(huán)秀街道的三宗地塊走上拍賣臺(tái)，最終三幅地塊均被青島龍澤匯智置業(yè)有限公司（龍湖參股）底價(jià)收入囊中，成交總價(jià)28779.3396萬(wàn)元，約合2.9億元。2月14日，青島新鴻基以2.599億元競(jìng)得城陽(yáng)萬(wàn)科桃花源附近1宗純住宅用地，成交單價(jià)4028元/平方米。

“底價(jià)成交是這一輪土地拍賣的一個(gè)特點(diǎn)，對(duì)于現(xiàn)金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不失為土地儲(chǔ)備的一次良機(jī)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在疫情影響之下，地價(jià)一般會(huì)在比較合理的區(qū)間，是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的較好時(shí)機(jī)。但是，春節(jié)銷售淡季疊加疫情影響，作為房企重要資金來源的銷售回款，可能會(huì)承受不小壓力。所以，保證充裕的現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。

展望后市先抑后揚(yáng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞青島機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤在接受記者采訪時(shí)表示，毫無疑問，2020年房地產(chǎn)行業(yè)注定難上加難。不過，對(duì)于市場(chǎng)也沒必要過分悲觀，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會(huì)休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩(wěn)，城市間分化仍會(huì)加劇。

而對(duì)于成交量，張則濤認(rèn)為，就2020年而言，成交量有所回調(diào)已是大概率事件，但隨著對(duì)沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，貨幣政策、財(cái)政支持都具有廣泛性，更多地方也會(huì)因城施策。且從需求端來看，現(xiàn)階段的市場(chǎng)急速冷凍、銷售停擺、需求斷層并非市場(chǎng)常態(tài)，潛在購(gòu)房需求僅是擱置并未憑空消失，且將不斷積累。待疫情結(jié)束后，前期積壓的購(gòu)房需求有望集中釋放，屆時(shí)成交也將企穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)全年樓市成交并不會(huì)失速，成交量也不會(huì)顯著退坡，行業(yè)大概率也將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”、總量回落之勢(shì)。

張百忍認(rèn)為，此次疫情的發(fā)生，會(huì)加大新小區(qū)和老破舊小區(qū)之間的差價(jià)。對(duì)于買房人來說，相比較老破舊的小區(qū)，新小區(qū)應(yīng)對(duì)特殊情況在物業(yè)配備方面更為完善，物業(yè)服務(wù)水平的高低很大程度上決定了未來物業(yè)的價(jià)值。目前政府的主要精力大都放在應(yīng)對(duì)疫情上，房地產(chǎn)政策在短期內(nèi)既不會(huì)放松也不會(huì)加緊，整體上將維持原狀。

“更多的變化，得看夏天。三、四季度將是開發(fā)商們展開更加激烈大戰(zhàn)的時(shí)候。”張百忍說。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯 葛均艷 辛小麗 陳璐