2023年以來，物業(yè)管理行業(yè)整體保持良好發(fā)展勢頭，行業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。中指研究院（簡稱“中指院”）最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)在管面積均值約為1.41億平方米，同比增長27.68%；合約面積均值約1.91億平方米，同比增長13.02%。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO節(jié)奏有所放緩，但包括萬達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活等在內(nèi)的行業(yè)頭部企業(yè)仍在排隊(duì)IPO中。

中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，TOP50物業(yè)企業(yè)新增合約面積共計(jì)約11739萬平方米，企業(yè)新增合約面積均值為235萬平方米。其中，深圳市金地物業(yè)管理有限公司、華潤萬象生活有限公司、雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司規(guī)模擴(kuò)張迅速，新增合約面積超過900萬平方米。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展，行業(yè)邊界與內(nèi)涵正在重塑。其中，第三方市場拓展、承接關(guān)聯(lián)方、收并購是企業(yè)“擴(kuò)規(guī)模”的重要渠道。

今年9月，嘉誠新悅轉(zhuǎn)讓嘉合欣誠物業(yè)51%股權(quán)由空港公園城市綠道建投接盤，金科智慧服務(wù)轉(zhuǎn)讓利川狀元谷物業(yè)100%股權(quán)，九重臺(tái)置業(yè)等接盤，其物業(yè)類型包含物業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、停車場服務(wù)等。雅生活旗下龍城服務(wù)收購廣昆生態(tài)31%股權(quán)并成為其第二大股東，其物業(yè)類型包含除甲醛服務(wù)、物業(yè)管理、園林綠化、清潔服務(wù)等。

企業(yè)營收方面，根據(jù)已公布了最新經(jīng)營數(shù)據(jù)的57家港股上市企業(yè)的情況來看，2023年上半年港股上市物業(yè)企業(yè)營收均值約為22.31億元，同比增速為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右，物業(yè)上市企業(yè)的營收增速明顯回落。

同時(shí)，受宏觀環(huán)境及關(guān)聯(lián)房企影響，港股上市物業(yè)企業(yè)的營收結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，多種經(jīng)營收入占比由2021上半年的41.89%下滑至2022年上半年的35.42%，后又進(jìn)一步下滑至2023年上半年的27.41%。上半年，港股上市物業(yè)企業(yè)毛利潤均值為4.96億元，同比下降約3.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤均值為1.74億元，同比下降約6.45個(gè)百分點(diǎn)。

2023年前三季度，港股物業(yè)板塊總市值下跌約32%。市盈率方面，截至9月30日，港股物業(yè)服務(wù)板塊的平均市盈率為8.90倍。截至2023年9月底，華潤萬象生活在港股物企中市值排名第一，市盈率排名第二，市值為721億港元，市盈率為25.76倍；市值排名第二和第三的是萬物云和碧桂園服務(wù)，市值分別約為291億港元、276億港元，市盈率分別為19.7倍和15.6倍。

盡管2022年以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)IPO節(jié)奏有所放緩，但是當(dāng)前仍有多家企業(yè)在排隊(duì)IPO。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，港股物業(yè)板塊新增潤華服務(wù)、眾安智慧生活等2家上市公司，均為區(qū)域型企業(yè)。同時(shí)，目前IPO排隊(duì)企業(yè)數(shù)量較多，其中萬達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活均為行業(yè)頭部企業(yè)。

中指院分析認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入深度變革期，企業(yè)成長的不確定性被放大。此時(shí)既是物業(yè)管理行業(yè)市場化、資本化高潮后的平臺(tái)期，也是市場培育和檢驗(yàn)行業(yè)強(qiáng)者的機(jī)遇期。

該機(jī)構(gòu)指出，上游產(chǎn)業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)仍尚未完全出清、資本市場的估值回歸理性、企業(yè)前期大規(guī)模收并購導(dǎo)致的商譽(yù)減值、部分企業(yè)利潤的下滑等，不同體量的物業(yè)均面臨全新的市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

此外，未上市企業(yè)對(duì)資本市場的渴望回歸理性，已上市企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)仍受到來自關(guān)聯(lián)方的影響，但市場正向預(yù)期調(diào)整加快，行業(yè)價(jià)值正在加速回歸。（記者 高偉 北京報(bào)道）

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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