1月5日，住建部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，近期多重利好政策讓物業(yè)企業(yè)迎來“春天”。特別是2020年以來，物業(yè)板塊作為房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局的第二增長曲線，預計將在2021年迎來跨越式發(fā)展。

為企業(yè)指明未來發(fā)展方向

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中央政法委、中央文明辦等十部委聯(lián)合印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，著重從融入基層社會治理體系、提升物業(yè)管理服務水平、推動發(fā)展生活服務業(yè)等六個方面對提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。

據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，此次政策最大的亮點在于對物業(yè)企業(yè)放寬經(jīng)營權限，可以認為是物業(yè)企業(yè)“春天”的到來。隨著業(yè)務范圍的擴大，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營水平和服務能力將大幅提升。此《通知》第十五條明確提出，“促進線上線下服務融合發(fā)展。鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業(yè)服務企業(yè)通過智慧物業(yè)管理服務平臺，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務，實現(xiàn)一鍵預約、服務上門。物業(yè)服務企業(yè)開展養(yǎng)老、家政等生活性服務業(yè)務，可依規(guī)申請相應優(yōu)惠扶持政策”。

記者整理資料發(fā)現(xiàn)，近期物業(yè)管理行業(yè)重量級政策頻出。2020年11月2日，青島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)文，支持鼓勵物業(yè)開展中介服務；11月24日，住建部發(fā)文鼓勵物業(yè)發(fā)展居家養(yǎng)老服務；12月15日，住建部再出相關政策，支持物業(yè)企業(yè)開展線上線下生活服務。這一系列政策的推出，為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展政策環(huán)境，也為更多物業(yè)服務企業(yè)指明了未來一段時間的發(fā)展方向。

青島多家物業(yè)企業(yè)涉足中介

據(jù)了解，青島多家物業(yè)公司已涉足中介行業(yè)。據(jù)國信上實物業(yè)資產(chǎn)公司負責人蔣波濤介紹，國信上實物業(yè)于2020年成立國信物業(yè)租售中心，專門從事不動產(chǎn)中介業(yè)務，包括所轄小區(qū)業(yè)主的閑置房產(chǎn)、車位進行租賃買賣服務，為廣大業(yè)主提供二手房買賣、房屋租賃、銀行貸款、產(chǎn)權過戶等專業(yè)房產(chǎn)服務，是公司全新增值服務項目。金地悅峰房屋租賃部經(jīng)理王爽告訴記者，金地青島公司租賃部是2019年年底成立的，目前遇到的最大困難是這個模式剛起步，在專業(yè)方面還存在欠缺，政府出政策扶持，相信后期會越來越好。青島龍湖物業(yè)開展中介服務比較早，從2018年下半年開始至今已為不少于500名客戶找到溫馨的家，據(jù)該公司相關負責人介紹，此次政策的出臺，將更加肯定物業(yè)公司在中介行業(yè)的位置。

但記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，從目前青島市場實際情況來看，“物業(yè)服務+生活服務”模式還是呼聲大，實際落地的少。某業(yè)內(nèi)人士表示，以養(yǎng)老為例，現(xiàn)在地產(chǎn)項目的配套養(yǎng)老用房提供不了是一個關鍵問題，除非有政策傾斜，要求每個社區(qū)規(guī)劃建設的時候有強制要求，需要配建一定面積的養(yǎng)老社區(qū)用房。

青島市商業(yè)網(wǎng)點物業(yè)有限公司總經(jīng)理李瑋表示，此次十部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，公司已經(jīng)第一時間進行了學習和部署，公司即將引入比較成熟、有前景的線上項目合作，大力提升服務，謹慎開展多種經(jīng)營。物業(yè)企業(yè)天天為薄利增厚想辦法，但不能只在物業(yè)費上動腦筋，要補足物業(yè)旳經(jīng)營短板。只有通過經(jīng)營才能開發(fā)和利用物業(yè)資源，開拓和延伸服務價值，吸引政府公共服務的購買，穩(wěn)定主業(yè)的基礎范圍。

對于此次《通知》落地的實際意義，嚴躍進認為，在養(yǎng)老托幼方面，該領域是這兩年住宅項目較為關注的內(nèi)容，但是成功的案例確實比較少，而基于物業(yè)企業(yè)對于社區(qū)的熟知優(yōu)勢，有助于便捷低成本開展服務；社區(qū)消費方面，主要包括家政、文化、健康、快遞收發(fā)等內(nèi)容，這兩年很多社區(qū)確實也在做，但是也遇到了很多困難，包括此前備受爭議的蜂巢事件，物業(yè)企業(yè)主動承擔此類業(yè)務，有助于真正拓寬經(jīng)營內(nèi)容，真正實現(xiàn)社區(qū)服務的增值；在資產(chǎn)管理方面，實際上這里主要是涉及到房屋經(jīng)紀，而后續(xù)類似租賃等業(yè)務也可以開展，此類業(yè)務開展具有非常好的導向，這也是中介機構所需要關注的，若是物業(yè)企業(yè)可以參與此類業(yè)務，那么后續(xù)也會對存量市場的盤活產(chǎn)生較大的影響。

物業(yè)企業(yè)將現(xiàn)收并購高峰

對于物業(yè)企業(yè)未來的發(fā)展，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，2020年上市物業(yè)企業(yè)營收結構來看，增值服務占比為7.02%，在百強物業(yè)收入、利潤結構占比逐漸擴大，收入利潤仍有很大增長空間。

從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，中國物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展的進程中，市場規(guī)模不斷攀升。目前物業(yè)行業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過1.2萬億，增速達20%，比地產(chǎn)行業(yè)整體增速快得多，在管面積不斷增加，預計已達到350億平方米。資本市場表現(xiàn)亮眼，截至2020年12月31日，上市企業(yè)數(shù)量累計達到42家。其中，2020年全年物企上市數(shù)量達到18家，另有5家企業(yè)遞交招股書尚未上市交易，預計潛在籌備上市企業(yè)或有五十家。

此次《通知》發(fā)布之后，物業(yè)股全線飄紅，至1月6日收盤，物業(yè)股總市值達到8499億港元，42家上市物企平均漲幅達到12.2%，可見資本市場仍然聚焦在物業(yè)板塊。盡管物管行業(yè)一直保持高增速，但物管行業(yè)市場集中度低，高度分散的情況下，目前仍然有70%業(yè)主對物業(yè)不滿，大品牌會成為首選項，因此這是物業(yè)公司最大的機會，各類企業(yè)絕對增長空間仍然很大。在政策支撐下，預計2021年物業(yè)行業(yè)將迎來大發(fā)展，上市潮大概率仍將延續(xù)，接下來對于物業(yè)來講是收并購的高峰，未來2-3年對物業(yè)公司來講最核心、最重要的是搶占市場規(guī)模，同時加強管理提升服務力核心競爭力。

某物業(yè)公司相關負責人表示，住宅物業(yè)目前競爭壓力很大，常規(guī)的運營收入很難盈利，目前物企的主要贏利點均來自于托幼、家政等個性化增值服務，但此前物業(yè)公司從事這些工作阻力很大，主要就是沒有一個明確的范圍劃分。從這方面來講，《通知》對于物企的確是重大利好，解決了目前行業(yè)的一大痛點。不過，除利好之外，《通知》也對企業(yè)運營制定了更加嚴格的規(guī)范，從權力制衡、資金管理、市場環(huán)境等多個方面明確了企業(yè)職責，對于亂收費、消極管理等行業(yè)常見問題勢必嚴加處罰，這對凈化行業(yè)環(huán)境、促進良性競爭等長遠發(fā)展層面意義深遠。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗